НОВЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О САМОУПРАВЛЕНИИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ» - РЕАЛЬНАЯ НЕОБХОДИМОСТЬ

Многострадальный федеральный закон «О ТСЖ», принятый 15 июня 1996г. № 72 отменен новым Жилищным кодексом РФ с 01.03.05г. Какая была необходимость его отмены до сих пор не понятно? Многие депутаты Государственной и Московской думы, специалисты, практики - ассоциации и руководители ТСЖ считают отмену действия этого закона крупной ошибкой законодателей. Новый федеральный закон «О самоуправлении в жилищной сфере» должен объединить всех жителей конкретных многоквартирных домов: собственников, нанимателей, арендаторов жилых и нежилых помещений, а также соседские сообщества: домовые комитеты, общины, территориальное общественное самоуправление, возвратить в практическую жизнь признанное во всём мире понятие кондоминиум, которому более 2500 лет. Кроме того, возможно изменение названия федерального закона «О ТСЖ» на название «О самоуправлении в жилищной сфере». Эти и другие вопросы Жилищного кодекса РФ, этого нового федерального закона рассматривает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» - Лев Матеров.

Жилищный кодекс Российской Федерации начал действовать с 01.03.05г. и чем больше его изучают и пытаются применить на практике, тем больше вопросов возникает. Впечатление такое, что в Жилищном кодексе РФ «правая рука» не знает, что делает «левая». Когда большинство депутатов, специалистов и практиков досконально разберутся с каждым пунктом и каждой статьёй, то критика нового Жилищного кодекса РФ будет только усиливаться. Я согласен с депутатом Государственной Думы Г.П.Хованской, что «новый Жилищный кодекс уже устарел», так как и обсуждение проекта кодекса, и его принятие в таком виде: с множеством пробелов, неувязок, «подводных камней», просто компиляций из других кодексов и законов, которые не стыкуются между собой, делают его малоудобоваримым для практиков, которые должны воплощать Жилищный кодекс России в жизнь. Отвечал за подготовку, обсуждение проекта и принятие Государственной Думой Жилищного кодекса РФ депутат П.В.Крашенинников, который по-моему не справился с этой задачей, а новую терминологию и определения, примененные в кодексе он позаимствовал, наверное, из своей диссертации.

Даже парламентские слушания, организованные в апреле 2004 года в Государственной Думе с целью предварительного обсуждения проекта Жилищного кодекса РФ, проходили без представления самого этого проекта депутатам и приглашенным в Государственную Думу. Я присутствовал на обсуждении проекта и был крайне удивлен, когда каждому (кроме двух) из сорока выступающих дали всего три минуты на изложение своих доводов и аргументов. Несколько депутатов выразили горячую поддержку этому проекту Жилищного кодекса РФ, правда, при этом признались, что сам проект пока не видели. «Единая Россия» буквально продавила этот сырой, не согласованный с другими партиями, жилищными общественными движениями и фракциями документ. Поэтому удивляться нечему - Россия получила Жилищный кодекс, по которому невозможно жить и работать!

Конечно, обсуждать задним числом, «бить по хвостам» - безнадежное вроде бы дело. Но только не в нашем случае, когда мы размышляем о новом Жилищном кодексе РФ. Ведь, если говорить по большому счету, то Жилищный кодекс это свод законов, который определяет нашу жизнь на годы вперёд и слишком многое поставлено на карту! Можно ли было в Жилищном кодексе РФ вставить раздел или главу из Гражданского или Уголовного кодексов РФ? Наверное, специалисты и профессионалы скажут, что, безусловно, нельзя! А собственники, наниматели, арендаторы, т.е. жители могут даже не знать, что относится к гражданскому или уголовному праву, а что к жилищному.

Наши законодатели в Жилищный кодекс РФ «впихнули» десятки статей из гражданского законодательства. Речь идет о статьях, где прописаны нормы о том, как создаются, регистрируются и ликвидируются юридические лица. Всё это уже существует в Гражданском кодексе РФ и в специальных Федеральных законах, уточняющих и расширяющих нормативную базу в вопросе создания, реорганизации и ликвидации юридических лиц различных организационно-правовых форм. Нормы, регулирующие создание юридических лиц, прописаны в федеральных законах «О некоммерческих организациях», «Об акционерных обществах», в отмененном законе «О товариществах собственниках жилья» и, наконец, «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Так, например, законодатели вставили в Жилищный кодекс РФ почти весь закон «О ТСЖ». В общем, в Жилищном кодексе почти треть норм состоит из норм гражданского законодательства.

Причем, как отметила депутат Мосгордумы И.М.Рукина, «все положения о ТСЖ в кодексе прописаны не лучшим образом»! Она считает, что «включение этих вопросов в кодекс и отмену прежнего закона о ТСЖ, в который можно было внести поправки, доработать, ошибкой».

Недавно в городе Петрозаводске прошел всероссийский семинар юристов, посвященный практике применения нового Жилищного кодекса. На нем один из разработчиков – начальник управления конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ Е.Гетман призналась, что «наша работа нам не сильно удалась», … «мы готовы принимать критику, но в любом случае, как говорится, что получилось – то получилось»,… «понятно, что такому кодексу предстоит длинный путь улучшений и изменений».

Кстати, Жилищный кодекс РФ уже раскритиковали лидеры жилищных объединений Москвы и Санкт-Петербурга. Так, в журнале «Реформа ЖКХ» №№ 1 и 6 за 2004г. опубликованы статьи председателя Городской жилищной палаты Москвы (регионального центра управления частным жильем) В.К.Хомякова под названием «Когда же придёт реформа в жилищную сферу России? (Открытое письмо В.В.Путину)», «Жилищный кодекс РФ – очередной «тяп-ляп» от депутатов Государственной Думы РФ или наступление чиновников на права граждан России?».

А в Санкт-Петербурге на конференции, которую устроила Ассоциация управляющих и эксплуатационных компаний, выступила М.Я.Акимова – председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города, которая рассказала о возмущении жителей кооперативов требованием перерегистрироваться до 01.01.07г. все ЖСК и ЖК за счет самих кооперативов (перерегистрация стоит в городе сегодня порядка 60 тысяч рублей, а должна быть по её мнению для кооперативов бесплатной).

Дальше в спешке, в куче с рядом других законопроектов, проект ЖК РФ срочно «протаскивался» через Государственную Думу РФ. Не являясь юристами в области гражданского и жилищного права, большинство депутатов Государственной Думы РФ, скорее всего, даже не поняли, что за «бомбу» подсунули им для утверждения в качестве проекта Жилищного кодекса РФ. Государственная Дума РФ приняла ЖК РФ 22.12.04г. и его быстро одобрил Совет Федерации. Надо полагать, особо не читая, да и кто в пятницу перед Рождеством (пусть и католическим) будет разбираться в таком большом и сложном законе. А после выходных, 29.12.04г., его уже подписал и Президент России. Надо полагать, в администрации Президента перед самым Новым годом тоже никто уже и не собирался вчитываться в то, что в курьерском темпе везли на подпись из Государственной Дуты РФ с заездом в Совет Федерации. Так народ России получил новый Жилищный кодекс РФ к исполнению.

Теперь организационно-правовая форма ТСЖ закреплена только в Жилищном кодексе РФ, что совершенно не понятно, так как федеральный закон «О ТСЖ» определял саму эту форму, особенности её создания и функционирования, проведение общих собраний и т.д. В Жилищном кодексе РФ говорится только о многоквартирных домах. Сам же термин – многоквартирный дом не определен, как и квартиры коммунального заселения. Ничего не говорится в кодексе о том, что будет с частными домами, объединенными единой территорией и закольцованными коммуникациями (инфраструктурой).

В Жилищном кодексе РФ окончательно поставлен крест на понятии кондоминиум. Это понятие заменено понятием общее имущество многоквартирного дома. Даже такой боец за счастье товариществ собственников жилья в городе, как В.Акимкин – начальник управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на последней пресс-конференции в Доме журналистов и тот обозвал этот термин как «маловразумительный» и согласился с тем, чтобы его заменили на понятие «многоквартирный дом». Теперь этот термин фигурирует даже в названии его управления в ДЖП И ЖФ.

Но, в соответствии с действующем законодательством многоквартирный дом как самостоятельное понятие не определено. Есть понятие здание, строение, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (кондоминиума), где вместе с земельным участком, на котором это здание расположено, оно образует объект недвижимого имущества. Под многоквартирным домом следует понимать здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа МСУ, утверждающего акт приемки, предназначенное для постоянного проживания людей, имеющее 2 и более изолированных жилых помещений (квартир).

В законодательстве понятие права собственности в многоквартирном доме (помещения и доли в общем имуществе) стало подменяться правом собственности в кондоминиуме и наоборот. Толкование этих терминов и понятий сводилось не к включению одного (многоквартирный дом) в другой (кондоминиум), а к тому, что эти понятия не пересекаются. То есть, если по недействующему сейчас, федеральному закону «О ТСЖ» кондоминиум не был сформирован, то законодательство регулировало правоотношения между домовладельцами с позиции многоквартирного дома. Если же кондоминиум был сформирован, то правоотношения между домовладельцами регулировались с позиции кондоминиума. Всё это вызывало дуализм правового регулирования отношений между домовладельцами (теперь по ЖК РФ собственниками помещений) в многоквартирном доме.

Такая неоднозначность влекла противоречия и в правовом регулировании отношений по управлению этим имуществом, так как в рамках кондоминиума, то есть совместной общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество (кон – общее, доминиум – владение, собственность), и появляется у граждан-домовладельцев право на получение земельного участка в собственность и бесплатно. Тем более, что понятие кондоминиум – признанное мировое понятие (такое же как ипотека), которому уже 2500 лет.

Страна за 12 лет только стала привыкать к этому понятию, а теперь придется вносить изменения и переделывать все законы федерального и московского уровней, относящиеся к жилищной сфере, постановления, распоряжения, приказы, инструкции, письма Правительства РФ и Москвы, а также править все правоустанавливающие документы каждого действующего ТСЖ. И для чего нужно огород городить, если одно слово - кондоминиум – заменяет четыре – единый комплекс недвижимого имущества. К сожалению это не игра слов, а очень серьезные вещи. Мы как всегда доказываем всему миру свой особый путь развития.

Причем разработчики Жилищного кодекса РФ, мотивируя отказ от этого понятия, обосновывали это тем, что они якобы снимают лишние преграды для создания ТСЖ, т.к. условием создания товарищества по закону «О ТСЖ» была обязательная регистрация кондоминиума как земельно-имущественного комплекса. Но тогда возникает вопрос, а какой недвижимостью управляет ТСЖ, если всё это нигде не регистрируется, а тем более в Едином государственном реестре прав? И вообще собственность, в том числе на общее имущество многоквартирного дома, возникает после государственной регистрации в ЕГРП или нет?

В существующей застройке невозможно было образовать ТСЖ без формирования и регистрации кондоминиума. Установить же границы земельного участка и передать в нормативной части в собственность домовладельцев землю бесплатно оказалось такой же сложной задачей. Из 1500 ТСЖ города практически , через Арбитражный суд г.Москвы попыталась добиться передачи земельного участка в собственность своих членов - ТСЖ «Синяя птица». Но, насколько мне известно, это решение суда до сих пор не выполнено!

С 1 января 2005г. в городе работает Московский закон «О земельном налоге» от 24.11.04г. № 74. Отныне плательщиками земельного налога на территории столицы являются организации и физические лица, обладающие земельным участком на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Все земельные участки придомовых территорий должны быть документально оформлены в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве. В этой организации руководители ТСЖ должны получить единый документ на дом и земельный участок, а можно раздельный – на дом и земельный участок отдельно. Данный документ называется «Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот документ обязательно надо получить, иначе вы не будете считаться налогоплательщиком.

Налогоплательщиком признаются юридические и физические лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования или переданы им по договору аренды. Налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения. Каждый участок земли в Москве оценен и имеет свою стоимость в рублях и копейках за каждый квадратный метр. Налогоплательщики, являющиеся предпринимателями, должны определять налоговую базу самостоятельно, заполнять соответствующие документы и уплачивать земельный налог. Физическим лицам его рассчитывает налоговый орган и высылает им извещение.

Кадастровая стоимость была определена на 01.01.03г. и пока не менялась. А для того, чтобы выяснить эту стоимость нужно обратиться в Департамент земельных ресурсов по г. Москве. Но департамент не определит кадастровую стоимость участка, если он не оформлен. Поэтому нужно земельный участок под домом и придомовую территорию оформить, как положено, иначе всё это будет расценено как самозахват, а последствия такого деяния могут оказаться весьма печальными.

Земельный налог рассчитывается и платится по ставкам. За земельные участки, занятые домами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ или предоставленные для жилищного строительства, ежегодно уплачивается 0,3 процента от кадастровой стоимости участка.

Земельный налог относится к местным налогам и местные власти имеют право понижать налоговые ставки. В Москве за земли, занятые жилищными объединениями (ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК, потребительскими жилищными кооперативами, общинами, ТОСами и домовыми комитетами), а также муниципальным жилищным фондом ставки понижаются до 0,1 процента. Сюда же относятся земли, занятые стоянками для долговременного хранения индивидуального транспорта и многоэтажные гаражи-стоянки. Остальные земельные участки облагаются в размере 1,5 процента от их кадастровой стоимости. Если вы собственник квартиры или нежилого помещения, член ТСЖ, то доля земельного налога ложится и на вас. Вот только высчитать, сколько же вам придется отстёгивать налогов за землю под вашим домом и придомовую территорию вам не удастся, так как границы вашего домовладения никто не определил.

Постановление правительства РФ от 26.09.97г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» и методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП 30-101-98 Госстрой России), введенных с 01.09.98г. практически не выполняются.

Процедура же определения границ земельных участков домовладений (единых земельно-имущественных комплексов это отдельная тема) настолько сложна, затратна по деньгам и времени, что самостоятельно определить земельный налог собственникам квартир, как это предложила сделать на недавнем семинаре руководителей жилищных объединений, главный государственный налоговый инспектор Управления Федеральной налоговой службы России Г.Рочева, вряд ли возможно. А как его платить, если конкретному собственнику помещений многоквартирного дома неизвестно, сколько квадратных метров без выделки в натуре земли и нежилых помещений принадлежит данным собственникам квартиры, комнаты, нежилого помещения. Ведь по новому Жилищному кодексу РФ общее имущество многоквартирного дома подлежит только государственному учету: кадастровому и техническому.

Не зарегистрировав земельный участок в Едином государственном реестре прав, каждый собственник квартиры Москвы превращается в нарушителя налогового законодательства, со всеми вытекающими последствиями. А ведь в частной квартире собственники могут иметь собственность (в том числе земельную) в равных или неравных долях или в совместной собственности.

Статья 36 Земельного кодекса РФ в пункте 2 указывает, что «в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Как мы видим, большая часть придомовых земельных участков города принадлежит гражданам – домовладельцам по закону. Но у них, у каждого домовладельца персонально нет правоустанавливающих документов, подтверждающих это их право.

Инициаторы Жилищного кодекса РФ в статье 36 включили земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и в пункте 5 этой статьи записали, что земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Но все основные, главные моменты прав на земельный придомовой участок почему-то оказались не в тексте Жилищного кодекса РФ, а в статье 16 другого федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Основные же правовые нормы, регулирующего право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст.23 Земельного кодекса РФ.

Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным актом субъекта Российской Федерации (закон города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14.05.03г. № 27). Нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведение дренажных работ и т.д.

К сожалению, надо прямо сказать, что нормативные акты (до 01.03.05г.) не содержали четкой нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность землевладельцев в кондоминиумах (независимо от того созданы ли там товарищества собственников жилья).

Местные же власти ссылались на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками помещений многоквартирного дома. После принятия Земельного кодекса РФ, местные власти приступили к разработке программ по формированию земельного кадастра, но при этом не учитываются интересы действующих, не потенциальных товариществ собственников жилья. Они даже не ставят перед собой цель формировать общее имущество многоквартирного дома как единый комплекс недвижимости.

Тем более чиновники исполнительной власти привыкли распоряжаться придомовыми земельными участками, - это для них «хлебное место», не хуже чем для нефтяника скважина. За разрешение на право застройки земельного участка небоскребом, многоэтажным гаражом или рынком-ярмаркой чиновник может получить десятки тысяч долларов США. И речь идет не о бюджете города, а о личном кармане чиновника. Именно поэтому чиновник закрывает глаза и разрешает точечную застройку во дворе вашего дома.

И вдруг, чиновники обнаружили, что придомовые земельные участки по закону являются собственностью жителей, а они, всегда распоряжавшиеся ими как своей собственностью, обнаружили, что они оказываются занимаются незаконной деятельностью.

Собственник земельного участка – ТСЖ, обремененного публичным или частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлении сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования или существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственник земельного участка – ТСЖ вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка или соразмерной платы. Тем более гектар земли в Москве стоит от 2,5 до 13 миллионов долларов.

Бывший Госстрой России также виноват в том, что в федеральный закон «О ТСЖ» не были внесены вовремя необходимые изменения и дополнения. То, что федеральный закон «О ТСЖ» надо было давно модернизировать, не вызывает ни каких сомнений. В приказе бывшего Госстроя России от 19.01.04г. № 18 «О плане законотворческой деятельности Госстроя России на 2004г.» в сфере ЖКХ предусматривалась разработка ряда законопроектов, в том числе «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «О ТСЖ». Ещё в 2000 году при руководителе А.Ш.Шамузафарове была создана рабочая группа по изменению этого закона и я участвовал в её работе. Она проработала 1,5 года и практически переписала весь закон заново. Однако Госстрой России так и не внес в Правительство и Госдуму РФ новую редакцию этого закона.

У нас есть подозрения, что отмена ФЗ «О ТСЖ» связана и с другими проблемами, возникшими в ходе его реализации. В законе 1996г. «О ТСЖ» регистрация кондоминиума, как комплекса недвижимого имущества, подлежало государственной регистрации, а в законе 1998г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации только право на имущество, а сами комплексы подлежат государственному учету: кадастровому и техническому. Все эти противоречия привели к тому, что органы юстиции говорили: мы регистрируем только права и сделки, а ваши кондоминиумы, ваше недвижимое имущество – это не к нам, идите в БТИ. А виноват был закон «О ТСЖ». Конечно, в новом Жилищном кодексе РФ есть масса пунктов и статей, которые вызывают у практиков вопросы, но я бы хотел остановиться только на организационных вопросах создания и деятельности ТСЖ, то есть тех вопросах, без решения которых, нельзя создать новый федеральный закон «О самоуправлении в жилищной сфере».

Значение Устава товарищества собственников жилья трудно переоценить. Этот документ без срока действует в течение всего времени существования товарищества. К этому документу постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Этот документ регистрируется в налоговой инспекции в качестве основного документа при регистрации юридического лица. На этот документ ссылаются при конфликтных ситуациях члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных. В конечном итоге Устав товарищества это основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома. И от того, как он подготовлен, как вовремя вносятся в него изменения и дополнения или дается новая редакция Устава товарищества зависит очень многое.

Кстати, одним из парадоксов старого федерального закона «О ТСЖ» и нового Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований к Уставу товарищества собственников жилья (хотя для ЖК и ЖСК с полностью выплаченными паями подобные требования имеются ст.113 ЖК РФ и, которые будут ликвидированы по суду после 01.01.07г., если они не перейдут в организационно-правовую форму ТСЖ). Особое внимание приходится обращать на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления, выхода собственников жилых помещений и правила исключения из товарищества собственников жилья. Тем более в п.3 ст.14 федерального закона «О некоммерческих организациях» эти сведения относятся к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство. А так как по закону ТСЖ – это некоммерческая организация, то вопросы о вступлении, выходе и исключении из товарищества имеют принципиальное значение.

Членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества может быть только добровольным на основе волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома по постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.98г. № 10-П. Таким образом, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, если оно осуществляется товариществом собственником жилья. Тем более потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников не участвует в управлении общей недвижимостью и, что он тем самым ущемляет права других собственников Конституционный Суд РФ не стал учитывать. Россия оказалась единственной страной в мире где имеется такая свобода выбора и принято подобное решение, а ТСЖ – это не хозяйствующий субъект, а политическая партия или религиозная организация!

Чтобы выйти из этого непростого положения, инициаторы нового Жилищного кодекса РФ предложили статьи 44-48 главы 6 раздела П. Появился новый орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано, как говорят юристы, в императивной форме и не предполагает исключений! Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной и государственной собственности.

Вообще, в новом Жилищном кодексе РФ статус общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не ясен, так как согласно гражданскому законодательству (ст.53 ГК РФ), органы управления имеются только у юридического лица, у того же ТСЖ. При этом порядок назначения и избрания органов юридического лица определяются федеральными законами и учредительными документами.

Возможно, общее собрание собственников помещений можно рассматривать как общественное объединение собственников, то есть в форме органа общественной самодеятельности. Например, домовые комитеты в городе действуют в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 651-ПП от 21.09.04г. в целях широкого привлечения населения к управлению жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатирующим организациям разных форм собственности по обеспечению сохранности и содержания жилищного фонда. Поэтому, если общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является общественным объединением, то к нему не применимы императивные нормы нового Жилищного кодекса РФ.

Вообще, наши «отцы-законодатели», отменив федеральный закон «О ТСЖ» настолько «увлеклись» условиями легитимности любого вида собраний в многоквартирном доме, что за подготовку и проведение такого общего собрания собственников помещений инициатору сразу нужно давать медаль. Раньше по закону «О ТСЖ» один квадратный метр площади равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машино-места в гараже – вот твои голоса на общем собрании собственников. Теперь всё по-другому.

Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ).

Вопрос о том – сколько всего общей площади (жилой и нежилой) в доме это не праздный вопрос. Дело в том, что от неё считается наличие или отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений. Мне однажды пришлось доказывать одному «избранному» правлению товарищества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, что собрание не имело кворума и, поэтому, решение о создании ТСЖ и выборе правления неправомочно. Инициативная группа подсчитала кворум от жилой площади дома и он составил 51,58%. Если же считать легитимность собрания от общей площади дома, то она составила, всего 43,1%, а если учесть общую долевую площадь за итогом экспликации БТИ, то всего 39,48%.

Так, что инициативной группе (инициатору), будущему правлению товарищества для проведения общего собрания придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы. Тем более, что экспликация по дому действительна в течение одного года, а жилой фонд страны подлежит учету в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.07.97г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», в Москве – на основании распоряжения Мэра от 09.11.95г. № 592-РМ «О порядке подсчета площади жилых зданий». По новому ЖК РФ (п.5 ст. 15 ЖК РФ) в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Так, что при подготовке общего собрания собственников помещений многоквартирного дома считать и считать.

Жилищный кодекс РФ разрешил проводить общие собрания в многоквартирном доме, в том числе учредительное – опросным путем в заочной форме. Я честно не знаю, как можно, не обсуждая Устав товарищества, не видя будущих членов правления и ревизионной комиссии утверждать важнейший документ и избирать правление и ревизионную комиссию. Заочное голосование требует наличия инициативной группы из самых достойных и уважаемых собственников помещений многоквартирного дома, подготовки всех проектов решений повестки дня, их раздачу, сбор, обработку и доведение до сведения собственников помещений результатов голосования. Это огромные затраты денег, времени, нервов.

К сожалению опыта проведения общих собраний и принятия коллективных решений у большинства собственников приватизированных и частных квартир нет. При этом подделать протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ничего не стоит. И подпишут за вас, и протокол предъявят, особенно опросным путем в заочной форме. И при общем пофигизме собственников помещений дома можно получить управляющую компанию, которая легко может завысить цены на свои услуги ЖКХ, при этом сократив их объем.

Хочу обратить внимание ещё на некоторые новшества Жилищного кодекса РФ. Если по федеральному закону «О ТСЖ» кворум на собрании определялся 50 процентов плюс один голос от общего числа голосов собственников или членов ТСЖ и решение принималось от числа присутствующих 50 процентов плюс один голос, т.е. 25 процентов присутствующих собственников помещений на собрании решало судьбу дома. То теперь по ЖК РФ решения принимаются на общих собраниях собственников, членов ТСЖ – 50 процентов плюс один голос от доли в общем имуществе многоквартирного дома. Причем решение о капитальном ремонте многоквартирного дома принимается не простым, а квалифицированным большинством голосов в 2/3. И не просто теми, кто пришел на собрание, а 2/3 собственников, обладающих 2/3 собственности. Более того, собственники помещений многоквартирного дома сами должны решить, что делать и сколько за это платить.

Ещё такая деталь. В действующих ТСЖ, где учредительные собрания прошли с явкой 51-60 процентов от общего числа голосов всех собственников, по ЖК РФ теперь всё время необходимо отслеживать: не уменьшилось ли число членов ТСЖ между общими собраниями, т.е. не стало ли их меньше 50 процентов. В этом случае согласно п.2 ст.141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений многоквартирного дома обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья. Изменение соотношения голосов собственников помещений, членов ТСЖ, и лиц, не являющихся членами товарищества может произойти по разным причинам: вследствие выхода из членов товарищества, отчуждения жилых помещений членами товарищества, смерти члена товарищества, судебных решений и т.д.

Кроме того, если в законе «О ТСЖ» в случае отсутствия кворума на общем собрании можно было перенести собрание и повторно провести его через 48 часов или до одного месяца, то теперь по новому ЖК РФ, повторное собрание предусмотрено только при проведении годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Сроки же проведения и при какой явке собственников должно проводиться повторное собрание никак не оговорены. Например, в открытых акционерных обществах России повторное общее собрание акционеров проводится при явке 30 процентов, а в бразильских кондоминиумах - при любой явке.

Жилищный кодекс РФ вступил в действие (с 01.03.05г.) и, чтобы выполнять нормы закона, придется в Устав ТСЖ ввести дополнительно ещё один орган управления многоквартирным домом – общее собрание всех собственников помещений. Тем более, надо где-то хранить все протоколы общих собраний многоквартирного дома. На практике получается, что 100 - процентное членство в ТСЖ всё равно большинству жилых домов практически «не светит», так, что эту дополнительную функцию, должно взять на себя правление товарищества или председатель правления ТСЖ. Именно поэтому, статус общего собрания собственников помещений многоквартирного дома нужно будет прояснить в новом федеральном законе.

В статье 144 ЖК РФ сказано, что органами управления в товариществе собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и его правление. Правление товарищества это коллегиальный орган юридического лица. Как оно может принимать конкретные практические решения без единоличного исполнительного органа – председателя правления ТСЖ? Парадоксально, но эта ошибка перекочевала из статьи 33 закона «О ТСЖ». Причем в статье 115 ЖК РФ для ЖСК такого упущения нет. Там перечислены органы управления: общее собрание, конференция, правление кооператива и его председатель.

Статья же 149 ЖК РФ, посвященная председателю правления ТСЖ, носит декларативный характер и содержит всего два пункта. А между тем от председателя правления товарищества собственников жилья зависит очень многое. К сожалению, в ЖК РФ ничего не говорится о пределах полномочий председателя правления, об ответственности председателя правления товарищества за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, порядок их взыскания, об ответственности за организацию делопроизводства, о разрешении конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления товарищества, ТСЖ и органами местного самоуправления и муниципального образования, о порядке приема дел и должности новым председателем правления, независимой аудиторской проверке деятельности предыдущего председателя правления товарищества и т.д.

К сожалению, Жилищный кодекс РФ в ст.165 «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами» носит в основном декларативный характер. ЖК не предусматривает передачу части полномочий от председателя правления, правления, самого ТСЖ органу местного самоуправления или муниципальному образованию, которые подчас способны вполне приемлемо реализовывать некоторые демократические процедуры, особенно, когда конфликту в товариществе не видно конца.

Безусловно, заслуживает внимание вопрос о независимом от товарищества регистраторе. Полномочия товарищества по ведению реестра собственников помещений многоквартирного дома могут быть переданы независимому регистратору, например, - Главному управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Это связано с тем, что провести инициатору общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме практически невозможно. Для общего собрания необходимы списки и адреса проживания собственников помещений, а они, как правило, находятся у председателя правления. Собственнику помещений даже копию устава товарищества нередко приходится добывать с большим трудом. Поэтому в новом федеральном законе надо предусмотреть создание независимого регистратора, который мог бы любому собственнику данного дома выдать список собственников помещений, как это делается в реестродержателях для акционерных обществах. Это особенно касается многоквартирных жилых домов, где более 100 - 150 квартир и проживает 300-500 собственников.

Надо подчеркнуть, что новый Жилищный кодекс РФ фактически провоцирует многочисленные конфликты между собственниками, нанимателями, арендаторами в многоквартирном доме, не устраняя при этом, а лишь маскируя вседозволенность обслуживающих организаций разной организационно-правовой формы, особенно бывших локальных монополистов. Все эти факторы могут привести к увеличению управленческих издержек и неизбежному повышению цен на жилищно-коммунальные услуги. На рынок коммунальных услуг выходят коммерческие организации и собственникам, нанимателям и арендаторам т.е. - жителям необходимо научиться отстаивать свои интересы.

Собственники помещений в многоквартирных домах, которые не выберут до 01.03.06г. (согласно ЖК РФ) способ управления своим домом, имеют возможность получить управляющую компанию, которая по конкурсу будет определена управой района. Определять всё будут местные чиновники, которые имеют прекрасную возможность договориться с любой частной или государственной компанией, желающей «порулить» жилым домом. Там, где в домах нет товарищества собственников жилья и собственники помещений исповедуют подходы «ни войны, ни мира», очень легко провести «конкурсы» с заранее известными результатами.

Государство на рынке жилищно-коммунальных услуг может существенно деформировать решения собственников помещений многоквартирного дома, и в той или иной ситуации оно может всегда сыграть, как ему удобнее. Тем более, что каких-либо ограничений в деятельности представителей власти на собрании собственников помещений в многоквартирном доме в Жилищном кодексе не существует. Хотя по идеи, в нем должно быть очень четко отражено, как должен вести себя представитель государства, местного самоуправления или муниципального образования, за что он может голосовать, а за что – нет. И, вообще как сделать в новом федеральном законе так, чтобы с одной стороны представитель власти не мог воспрепятствовать воле большинства собственников помещений в многоквартирном доме, а с другой – противодействовал завышению стоимости тарифов и услуг.

В Жилищном кодексе РФ нет норм, разрешающих конфликт интересов между различными собственниками по степени доходов. В результате будет происходить выдавливание бедных собственников из престижных домов, районов, из Центрального административного округа и ряда других округов города.

Ещё один важный вопрос о капитальном ремонте жилых домов. По Жилищному кодексу РФ, капитальный ремонт будет происходить за счет собственников. В ЖК РФ есть 158 статья, предусматривающая проведение капитального ремонта управляющей компаний за счет собственных средств, бюджетных, кредита. Но собственных средств у наших маломощных компаний практически нет. Кредит банки дают под что-то осязаемое: недвижимость, землю, оборудование и т.д. Поэтому остаются бюджетные средства. Будете собственники конкретного многоквартирного дома вести себя «хорошо» с точки зрения власти – дадим вам кое-какие средства, не будете – у нас их нет. Так как в ЖК РФ не предусмотрены нормы для разрешения подобных конфликтов – эти проблемы вскоре встанут во весь рост, а надежной правовой защиты граждан, как собственников жилья, так и нанимателей по существу нет.

В Жилищный кодекс Российской Федерации вряд ли удастся быстро внести необходимые изменения и дополнения или сделать его новую редакцию, хотя критика раздается и от законодательной и исполнительной ветвей власти, от специалистов, общественных и некоммерческих организаций, политических партий и самое главное от населения, которое недовольно сроками, жесткими решениями и отсутствием надежной правовой защиты, как собственников, так и особенно он беспощаден по отношению к нанимателям жилья, разведенным гражданам, любимой забаве наших граждан – перепланировке квартир и тем как этот правовой акт входит в жизнь россиян. Поэтому, новая редакция федерального закона «О ТСЖ» или принятие федерального закона «О самоуправлении в жилищной сфере» позволит более конкретно и оперативно раздвинуть рамки нового Жилищного кодекса РФ.

А разве нельзя предусмотреть в этом федеральном законе такие новые разделы, как: «О деятельности товарищества по привлечению и использованию денежных средств граждан на капитальный и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома»; «О государственных гарантиях сохранения средств граждан, аккумулируемых под капитальный ремонт жилого дома»; «Реестр членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома»; «Порядок предоставления и раскрытия информации товариществом»; «Годовой отчет товарищества»; «Приобретение или строительство ТСЖ объектов общего имущества»; «Порядок передачи в пользование или продажа в собственность имущества товарищества»; «Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости товарищества собственников жилья»; «Права органов местного самоуправления по контролю и надзору за самоуправлением в жилищной сфере»; «Самоуправляемые жилищные организации» и т.д.

Тем более, по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы несколько лет назад юридическая фирма «Бонсо» (руководитель Никитин А.В.) разработала структуру закона «О самоуправлении в жилищной сфере» и даже его проект. На мой взгляд специалисты этой фирмы и департамента неплохо поработали над ним и его сегодня вполне можно взять за основу. С учетом всей той критики, замечаний, предложений, дополнений, которая раздается в адрес нового Жилищного кодекса РФ и не только в Москве, но и в России, можно уже этим законом значительно поднять авторитет власти среди населения всей страны.

Наиболее жизнеспособные нормативные акты принимаются тогда, когда в их создании активно принимают участие те, для кого они непосредственно предназначены, так как именно ТСЖ и их Ассоциации, общественные жилищные движения, союзы, другие объединения жителей претворяют их в жизнь. Необходим также общественный контроль за деятельностью исполнительной власти, иначе Гражданского общества мы никогда не построим. Практика разработки, обсуждения, и претворения в жизнь Жилищного кодекса России показала главное, что решение Президента о создании Общественной палаты, где бы стало возможным реальное обсуждение судьбоносных для нашей страны законодательных актов, учёт мнения всех политических сил и общественности попало в точку. Поэтому развитие демократии предполагает полный учет личных волеизъявлений, социальных ожиданий жителей и гражданского самочувствия собственников, нанимателей, арендаторов жилья. Мы строим Гражданское общество и мнение жителей, различных социальных групп, общественных движений, политических партий должно быть учтено при разработке и претворении в жизнь этих законов, именно поэтому важность негосударственных, некоммерческих, саморегулируемых жилищных организаций, которые служат «институтами поддержки», для долгосрочного успеха развития всей страны, реформы ЖКХ, жилищной сферы – трудно переоценить.

Всё это ждут собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений многоквартирных домов от законодательной, исполнительной ветвей власти, от Общественной палаты и Президента России и я надеюсь, что власть нас услышит.

Председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Л.Н.Матеров

28 октября 2005г.